Che cosa vuol dire “manutenzione straordinaria”?
21 Settembre 2023
Quali interventi di ristrutturazione rientrano nella categoria dei lavori di manutenzione straordinaria? È una domanda comune quando si tratta di ristrutturare un appartamento o un edificio, poiché tali lavori richiedono una procedura specifica diversa da quella per la manutenzione ordinaria.
Se da un lato è essenziale conoscere i tempi e i dettagli di questa procedura per evitare sanzioni e interruzioni dei lavori, dall’altro è altrettanto importante distinguere tra lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria per vari motivi (per esempio, in un contratto di locazione in generale spetta all’inquilino sostenere i costi per la manutenzione ordinaria e al proprietario sostenere i costi per la manutenzione straordinaria).
01. La differenza tra manutenzione straordinaria e manutenzione ordinaria
Una prima distinzione approssimativa ma utile da considerare è che la manutenzione ordinaria riguarda le riparazioni, mentre quella straordinaria riguarda le sostituzioni o le nuove installazioni. Il concetto di “straordinarietà” si riferisce proprio all’occasionalità e all’importanza di tali interventi, nonché agli effetti a lungo termine che possono avere. In generale, tali interventi non dovrebbero essere frequenti ma piuttosto eccezionali.
Come vedremo più in dettaglio, la manutenzione straordinaria riguarda opere necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali di un edificio, nonché per realizzare o integrare servizi igienici e tecnologici. Ad esempio, l’aggiunta di un bagno all’interno di un appartamento, nel rispetto delle norme, è considerata un intervento di manutenzione straordinaria, eccezionale e con effetti duraturi nel tempo. Allo stesso modo, la suddivisione o la fusione di unità immobiliari è sicuramente un tipo di manutenzione straordinaria.
02. Quali sono gli interventi che rientrano nella manutenzione straordinaria?
Sii consapevole che non tutto ciò che va oltre la manutenzione ordinaria rientra automaticamente nella categoria di manutenzione straordinaria. Esistono altre categorie come “interventi di restauro e risanamento conservativo”, “ristrutturazione edilizia”, “nuova costruzione” e così via. I precedenti esempi ti hanno dato un’idea di cosa si intende per manutenzione straordinaria e, soprattutto, ti hanno fatto comprendere che non sempre si tratta solo di manutenzione. Spesso si tratta di una modifica sostanziale che la rende straordinaria.
Per quanto riguarda l’accesso alle agevolazioni fiscali previste dall’Ecobonus, è importante sapere che la sostituzione della caldaia e l’installazione di pannelli fotovoltaici rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria, così come la sostituzione degli infissi con un tipo diverso in termini di forma e materiale. Ad esempio, passare da un infisso in legno a un infisso sintetico con una forma diversa da quello originale è considerato manutenzione straordinaria. Inoltre, l’apertura di una nuova porta o finestra rientra anche in questa categoria.
03. Le differenze tra manutenzione straordinaria e manutenzione ordinaria
Come già menzionato, l’eccezionalità e l’entità dell’intervento determinano se rientra nella categoria di manutenzione straordinaria. Al contrario, nella manutenzione ordinaria rientrano interventi, anche importanti, ma meno invasivi e che hanno un impatto minore sulla struttura dell’edificio. Secondo il Testo Unico dell’Edilizia, la manutenzione ordinaria comprende “le operazioni di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie per mantenere efficienti gli impianti tecnologici esistenti”.
In pratica, si tratta principalmente di interventi sugli elementi esistenti che non alterano la loro natura. A differenza della manutenzione straordinaria, la manutenzione ordinaria non richiede autorizzazioni o comunicazioni particolari. Questa differenza fondamentale deve essere presa in considerazione durante la fase di progettazione per avere una chiara visione del percorso da seguire e rispettare i tempi previsti.
04. Quali documenti servono per avviare i lavori di manutenzione straordinaria?
Per eseguire lavori di manutenzione ordinaria, devi presentare una documentazione adeguata, che può essere una CILA o una SCIA, a seconda della tipologia e dell’entità dei lavori. La CILA, abbreviazione di Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, è una semplice comunicazione che non richiede un’approvazione o una risposta da parte del Comune. Tanto il proprietario, l’inquilino o un professionista incaricato possono presentare questo documento allo Sportello Unico per l’Edilizia.
In generale, per interventi minori di manutenzione straordinaria, la CILA è sufficiente. Ad esempio, per spostare tramezzi, installare controsoffitti o sostituire infissi. Invece, per lavori di manutenzione straordinaria più complessi che coinvolgono elementi portanti, come il rifacimento dei solai o del tetto, è necessaria una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). In questi casi, il progetto deve essere redatto da un tecnico abilitato e depositato presso il Genio Civile. Anche la SCIA deve essere presentata allo Sportello Unico dell’Edilizia e devi attendere 30 giorni per poter iniziare i lavori. Il Comune avrà 60 giorni per verificare la validità della pratica e intervenire se necessario.
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