Che cosa vuol dire “manutenzione ordinaria”?
28 Settembre 2023
Per “manutenzione ordinaria” si intende una categoria di interventi che comprendono le attività di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, nonché i lavori di manutenzione e di integrazione degli impianti esistenti per garantirne l’efficienza funzionale e la sicurezza.
In sostanza, si tratta di lavori di manutenzione che non comportano modifiche sostanziali all’immobile, ma solo interventi finalizzati a migliorarlo, inclusi gli interventi puramente estetici.
A differenza della manutenzione straordinaria, che può essere più invasiva e richiedere una procedura ufficiale differente, la manutenzione ordinaria è meno burocratica. La distinzione tra le due procedure è un aspetto critico quando si pianificano interventi di ristrutturazione ed è importante comprendere a quale categoria essi appartengano.
01. Manutenzione ordinaria: definizione
Il testo Unico dell’Edilizia fornisce una definizione ufficiale della manutenzione ordinaria, che serve come punto di riferimento per comprendere se i lavori programmati rientrano in questa categoria.
Possiamo dire che essa include interventi di manutenzione che non alterano la sostanza e la struttura dell’edificio, ma mirano a preservarne le caratteristiche e il funzionamento. Ad esempio, la riparazione di un elemento guasto rappresenta un intervento di manutenzione stretto.
Tuttavia, esistono interventi che non rientrano chiaramente in questa categoria e possono creare confusione, con il rischio di eseguirli senza i permessi necessari. Pertanto, può essere utile avere degli esempi concreti che integrino quanto definito dal testo Unico dell’Edilizia, il quale rappresenta comunque il riferimento normativo principale.
02. Quali lavori sono considerati manutenzione ordinaria
Se stai pensando di effettuare degli interventi di manutenzione sull’edificio, è importante comprendere la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria. Ma a volte il confine tra le due categorie può essere labile e generare confusione.
Ad esempio, la sostituzione di una porta rientra nella manutenzione ordinaria, ma se la nuova porta viene spostata, l’intervento diventa straordinario. Tuttavia, c’è una serie di lavori che sono considerati manutenzione ordinaria, come la pitturazione, la sostituzione di sanitari, infissi, pavimenti e la posa di controsoffitti, indipendentemente dalle dimensioni dell’edificio.
Vale la pena notare che le due categorie di interventi comportano obblighi burocratici completamente diversi. Pertanto, è cruciale consultare un progettista o un’impresa edile per accertarsi della natura degli interventi e di ogni necessità burocratica.
03. Permessi manutenzione ordinaria
Nel caso di manutenzione ordinaria, spesso non sono necessarie né la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) né la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), a differenza dei lavori straordinari che richiedono la segnalazione.
Tuttavia, se l’intervento può coinvolgere le parti comuni dell’edificio, potrebbe essere opportuno confrontarsi con l’amministratore, dal momento che in alcuni casi può essere richiesta una lettera al medesimo. Inoltre, è importante sapere che, in base al contratto di locazione, le spese di manutenzione ordinaria spettano all’inquilino, mentre il proprietario subentra nel caso di lavori straordinari.
04. Manutenzione ordinaria e detrazioni
In generale, le agevolazioni fiscali non riguardano la manutenzione ordinaria. Tuttavia, esistono dei casi in cui anche la manutenzione ordinaria può beneficiare di detrazioni fiscali. Questo accade quando i lavori di manutenzione ordinaria sono effettuati insieme a un’ampia ristrutturazione che rientra nella categoria di manutenzione straordinaria.
Ad esempio, un singolo intervento di manutenzione ordinaria potrebbe non dare diritto a detrazioni fiscali. Tuttavia, se questo intervento fa parte di un insieme di lavori che migliorano la classe energetica dell’immobile, potrebbe rientrare negli interventi che possono beneficiare dell’Ecobonus. L’Ecobonus non è legato alla tipologia specifica dell’intervento, ma all’impatto complessivo sull’efficienza energetica dell’edificio.
Allo stesso modo, la sostituzione delle porte interne, essendo un intervento di manutenzione ordinaria, di solito non rientra nel bonus ristrutturazione, a meno che non faccia parte di una più ampia ristrutturazione straordinaria.
È importante sottolineare che esiste una distinzione tra interventi trainanti e interventi trainati. Gli interventi trainanti sono quelli che, per loro natura, possono beneficiare delle agevolazioni fiscali, mentre gli interventi trainati possono beneficiarne solo se sono collegati agli interventi trainanti. Quindi, praticamente, questi ultimi sono “trainati” all’interno dell’agevolazione.
Per quanto riguarda la richiesta delle detrazioni, nel caso delle singole unità abitative, possono farlo non solo i proprietari, ma anche gli inquilini, i titolari di un contratto di comodato e persino i coniugi separati che hanno il diritto di abitare l’immobile.
Diversa invece è la situazione quando si tratta di lavori di manutenzione ordinaria che riguardano le parti comuni di un condominio. In questo caso, è possibile richiedere le detrazioni fiscali, anche se gli interventi non sono parte di una più ampia ristrutturazione straordinaria.
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